建设部强调住房保障 北京欲推限价商品房
北京市建委正在考虑向市场供应“限价商品房”。如果一切顺利，这项*策在2006年上半年有望实现，北京将成为全国第一个施行此类*策的特大型城市。显然，北京市*府希望通过此项*策，缓解供应结构矛盾带来的房价控涨压力，同时解决中低收入者的住房保障问题。北京市建委的做法与建设部的精神一脉相承。在2006年全国建设工作会议上，健全城镇居民住房保障体系被明确为建设部在“十一五”期间的主要工作之一，而类似“限价商品房”的措施，究竟将对市场层面产生何种影响，将完全取决于地方*府的执行力度。限价商品房登场面对逐步凸显的高档房供应过多的结构矛盾，业界都已预料到北京市*府今年会在商品房供应结构上“发力”。但超出业界预料的是，带有明显行*手段色彩的“限价商品房”竟如此之快地来到北京。1月8日，北京市建委副主任苗乐如明确告诉，建委正在考虑供应“限价商品房”。这项*策并不是北京首创。2005年，杭州、青岛等房价“过热”的二线城市都采用过类似的措施。2005年5月，青岛市*府推出3个“限价商品房”楼盘，分别限价5800元/平方米、3900元/平方米和3800元/平方米。当时，青岛市*府有关负责人告诉，购买限价商品房同样需要许可证，要求购买者具备青岛市内四区常住户口、人均年收入低于上年度城市居民人均可支配收入的1.5倍、没有住房或住房面积未达到*府规定标准的家庭或单身者。这样的条件略松于当地经济适用房的购买标准。因此，青岛市*府更乐于将这次调整看做是将原有经济适用房“一分为二”，将中等收入群体与低收入群体分离，解决供应结构矛盾、完善住房保障体系的有效手段。北京市建委正在考虑的“限价商品房”与“青岛模式”基本相同。“*府将通过土地招投标的方式来为项目做出最高限价。”苗乐如说。这也就意味着，在土地招标出让的过程中，日后售价将成为一项重要的指标，只有服从*府提出的售价限制，才有中标的可能。苗乐如表示，最终将价格限制在什么样的水平，将根据执行时的市场情况综合考虑。了解到，2006年4月底，北京市国土资源局、建委、发改委、规划委将共同召开协调会议，在协调经济适用房供应计划的同时，共同就限价商品房的具体技术手段和细节进行会商。最终确定供应规模、手段、价格、位置等关键标准。苗乐如告诉，“限价商品房”不是建委可以独立决策的，需要其他主管部门的“共同协调工作”。目前，相关的配套支持*策正在紧张的制定当中。知情人士告诉，对于“限价商品房”的中标开发商，将在信贷审批方面给予优先支持，同时，有关主管部门将在土地出让金方面给予相应优惠，而其他的配套优惠*策也将陆续出台。当然，一系列*策优惠的前提条件是，开发商必须遵守*府设定的最高限价。北京市*府的压力在2005年度北京市建委的市场统计数据当中，一组数字对比显得十分敏感。2005年全年，北京市5000元/平方米以下的中低档商品房期房与现房的供应量较2004年分别下降24.8%和33.8%，了解到，正是这组数字最终让建委想到了“限价商品房”。显然，这将带来两方面的问题：一是全年房价的控涨压力，二是中低收入者的住房保障。根据掌握的情况，刨除200多万平方米的经济适用房供应，北京市2005年全年商品房房价涨幅为19.89%，险些达到“敏感线”20%。而当年5月前后的涨幅一度达到29%，就连苗乐如也承认，供应结构领域存在的问题，使房价控涨的任务面临很大的压力。“主要是开发商产品供应的问题，今年要解决这个问题，进行供应结构的调整是必须的，我们正在考虑通过推出限价商品房来解决这一问题。”苗乐如说。建委方面冀望通过供应限价商品房增大中低价位商品房的供应量，从而缓解结构矛盾为房价控涨带来的压力。不仅如此，由于长期以来经济适用房供应并不能覆盖所有的中低收入群体，中低档商品房实际长期分担着部分住房保障体系的职能。因此，供应结构的高档化倾向无疑也将对中低收入者的住房保障构成“实质威胁”，而这显然是关乎社会全局稳定的*治命题。因此，建设部部长汪光焘在2006年全国建设工作会议上明确表示，健全城镇居民住房保障体系，解决中低收入者的安居问题，是建设系统在“十一五”期间的主要任务之一。不过，这一任务的压力甚大。“我们测算，中国5.4亿城镇居民当中约有1.2亿人需要依靠住房保障体系解决居住问题，而这相当于两个法国的人口。”建设部*研中心的一位权威专家说。显然，住房保障体系完全覆盖如此巨大的中低收入群体，还需要漫长的时间。而在这个完善的过程中，限价商品房或许是最好的选择，这也是北京市出台这项*策的另一大原因所在。市场影响有待观察“我们推出的限价商品房取得的效果应该是不错的。”半年之后，一位青岛市*府有关负责人如此评价当时推出的三个“限价商品房”楼盘。不过，这位*府官员也承认，限价商品房和经济适用房一样存在供应不足的问题。了解到，2005年底，青岛市*府再次调拨10块土地用于限价商品房的建设，土地总量达到100亩，价格将限制在4000元/平方米以下。而2006年青岛市在这方面的力度将继续加强，但即便如此，限价商品房仍然处在供不应求的状态之下。尽管如此，限价商品房的*策方向并没有错。如果能够充分供应，还是能够达到减轻刚性需求推动房价快速上涨的压力。伟业顾问董事总经理杨泓认为，北京商品房市场始终面临价格控涨压力的原因在于中低收入者的购房需求没能有效分流到相应的保障领域，而供应作为“半保障体系”的限价商品房恰恰可以分流这些需求，从而使商品房领域的需求下降，最终达到稳定房价涨幅的目的。不过，最终形成上述效应需要两个前提，一是保证供应量的充足，二是保证购买者确实是中低收入者，而这将完全取决于地方*府的资源调配能力和监管力度。“究竟推出多少限价商品房是合适的，地方*府要根据自身的情况确定。”建设部一位官员对表示，“总体的原则是，既要保证中低收入者居住问题得到解决，也不要影响当地的商品房市场秩序。”这位官员说。一位不愿透露姓名的地产商表露了自己的担心：“如果市*府大量推出‘限价商品房’，会使目前*府本来就不丰厚的土地储备更多用于‘限价商品房’建设，导致进一步的供地紧张，地产商拿地的成本可能又会抬高。”他说。从内部了解到，目前，北京市建委还没有准备大规模地供应此类“限价商品房”。比较现实的方案是类似于青岛市，先推出2~3个楼盘试探市场反映，然后再根据当年的市场总体情况，确定年度供应的总量。大量占用开发用地的情况短期内将不会出现。